Individualvereinbarung setzt nicht nur Auswahl einzelner Klauseln voraus

Beschluss vom 8. April 2025 – VIII ZR 245/22

Die Vermieterin verweigert die Rückzahlung der Mietkaution. Der Mieterin waren zu Mietbeginn zwei Vertragsentwürfe vorgelegt worden. Der erste enthielt einen vierjährigen Kündigungsausschluss mit einer Renovierungspflicht für die Vermieterin. Der weitere Entwurf enthielt einen zweijährigen Kündigungsausschluss sowie eine um 56 Euro reduzierte Miete. Bei Ende des Mietverhältnisses und vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen war die Mieterin hiernach zu einer anteiligen Kostenübernahme verpflichtet. Die Vermieterin ist der Auffassung, dass diese sogenannten Quotenabgeltungsklausel individuell ausgehandelt worden sei. Sie sei bereit gewesen, auf Wünsche der Mieterin einzugehen und Änderungen im Vertrag vorzunehmen. Insbesondere habe die Mieterin zwischen den verschiedenen Vertragsvarianten wählen können. Die Vorinstanzen hielten die Regelung jedoch für eine vorformulierte Vertragsregelung, die als Formularklausel von der gesetzlichen Regelung abweiche und daher unwirksam sei.

Auch der BGH erkennt hierin keine ausgehandelte Regelung, sodass es sich um eine unwirksame Formularvereinbarung handele. Eine Quotenregelung benachteilige die Mieterseite unangemessen, da eine tatsächlich entstehende Kostenbelastung nicht einschätzbar wäre. Ein „Aushandeln“ setze mehr voraus als bloßes Verhandeln oder Erläutern einer Vertragsklausel. Der Verwender müsse den wesentlichen Inhalt der einzelnen Bestimmung ernsthaft zur Disposition stellen und dem Vertragspartner eigene Gestaltungsmöglichkeiten einräumen. Vorliegend hätten keine konkreten Hinweise vorgelegen, dass die Vermieterin ihre Bereitschaft erklärt habe, den gesetzesfremden Inhalt der Klausel bezüglich der anteiligen Übernahme von Renovierungskosten ernsthaft zur Diskussion zu stellen. Lediglich die Möglichkeit der Auswahl zwischen von der Vermieterseite vorgegebenen Vertragsbedingungen reiche nicht aus. Auch eine wirksame Anpassung anderer Teile des Vertrags, wie etwa die verkürzte Mindestlaufzeit, ließe nicht darauf schließen, dass die streitige Abgeltungsklausel individuell ausgehandelt worden sei.