Wie würden Sie entscheiden?

Die Fälle

1. Wohnen an der Reeperbahn

Die Mieter bewohnen eine 97,37 Quadratmeter große 4,5-Zimmer-Wohnung in der Seilerstraße, direkt an der Reeperbahn. Das Gebäude stammt aus der Baualtersklasse bis 1918 und liegt in einer normalen Wohnlage. Der Vermieter fordert eine Erhöhung der Nettokaltmiete von 10,69 Euro pro Quadratmeter auf 11,57 Euro pro Quadratmeter. Die Mieter erklärten sich nur mit einer Anpassung auf den Mittelwert von 10,80 Euro pro Quadratmeter einverstanden. Nun klagt der Vermieter auf Zustimmung zur vollen Erhöhung – zu Recht?

2. Sammelheizung vorhanden?

Ein Mieter ließ auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung mit Gastherme einbauen. Trotzdem verlangte der Vermieter eine Mieterhöhung unter Berufung auf das Merkmal „Sammelheizung“. Der Mieter widersprach. Hatte die Klage des Vermieters Erfolg?

3. Mieterhöhung ohne Balkon

Fehlt einer Wohnung der Balkon, darf der Vermieter dennoch eine Mieterhöhung über dem Mittelwert des Mietenspiegels verlangen? Die Mieter lehnten dies ab – mit Erfolg?

Die Urteile

Zu 1.: Nein, entschied das Amtsgericht Hamburg am 30. April 2024 (48 C 407/24). Das Gericht stufte die Lage aufgrund des sozialen Umfelds als unterdurchschnittlich ein. Das Viertel sei traditionell von sozial schwächeren Gruppen geprägt, da es städtebaulich an der Grenze zu Altona und nahe dem Hafen liegt. Trotz des Zuzugs anderer Schichten habe sich daran grundsätzlich wenig geändert. Sichtbar werde dies etwa an vorhandenen Pornokinos und vergitterten Fenstern.

Zu 2.: Nein, so das Amtsgericht Hamburg am 29. Oktober 2021 (49 C 119/21). Eine vom Mieter auf eigene Kosten eingebaute Ausstattung – hier eine Gasetagenheizung – kann der Vermieter nicht als eigenes Ausstattungsmerkmal anführen. Nur wenn der Vermieter die Heizung selbst eingebaut oder nachweislich instandgehalten hat, darf er sie bei einer Mieterhöhung berücksichtigen.

Zu 3.: Ja, entschied das Amtsgericht Hamburg am 23. September 2021 (44 C 266/20). Fehlt ein Balkon, gilt die Wohnung als unterdurchschnittlich ausgestattet. Laut Ziffer 6.3 Nr. 10 der Erläuterungen zum Hamburger Mietenspiegel zählt ein Balkon zum normalen Standard. Er bietet Mietenden einen wichtigen Rückzugsraum mit Licht und Luft. Fehlt er, ist gegebenenfalls ein Abschlag der Kaltmiete gerechtfertigt.