Bauen in der Hansestadt soll endlich günstiger werden

Dass in Großstädten wie Hamburg Wohnraum knapp ist, ist eine Binsenweisheit. „Bauen, bauen, bauen, und möglichst günstig“, heißt also die Devise. Doch warum kommt der Wohnungsbau nicht so recht voran? Ein Grund dafür ist, dass die Schaffung von Wohnraum einfach zu teuer ist. Unzählige Vorschriften und Vorgaben der Behörden dämpfen die Baulust der Firmen und verteuern die Erstellung von Wohnhäusern, sodass Quadratmeterpreise um die 20 Euro am Markt gefordert werden. Aus dieser Erkenntnis heraus entstand in Hamburg die „Initiative kostenreduziertes Bauen“, die vor allem den frei finanzierten Wohnungsbau ankurbeln will.

Beteiligt an dieser Bauoffensive sind Vertreter aus Fachbehörden, Baufirmen und gesellschaftliche Gruppen wie der Mieterverein zu Hamburg. Die Initiative wurde von der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen Karen Pein (SPD) ins Leben gerufen. Daran sind mehr als 200 Personen aus der Immobilienbranche, Verbänden und der Wohnungswirtschaft beteiligt. Die „Initiative kostenreduziertes Bauen“ hat sich die Aufgabe gestellt, die Preisspirale zurückzudrehen.

Das selbst gesetzte Ziel ist hoch. „Diese Initiative bietet einen Lösungsansatz, um insbesondere den freifinanzierten Wohnungsneubau wieder zu erleichtern“, heißt es in der Abschlusserklärung der Initiative kostenreduziertes Bauen vom Februar 2025. Und weiter: „Dieser wichtige sozialpolitische Beitrag vereint Politik, Verwaltung, Wohnungswirtschaft, Architektur, Planungs- und Bauexpertise sowie die Expertise weiterer Mitwirkender entlang der gesamten Wertschöpfungskette des Wohnungsneubaus. Gemeinsam wurden praxistaugliche Ansätze entwickelt, um Baukosten zu senken und den Wohnungsneubau nachhaltig zu beleben.“

Im November vergangenen Jahres hatte die Hamburger Bau- und Ausbauwirtschaft (HBAW) zu einer Diskussionsrunde unter der Überschrift „Kostengünstiger Wohnungsbau mit dem Hamburg-Standard?“ eingeladen. Auf dem Podium debattierten Stadtentwicklungssenatorin Karen Pein, Olaf Demuth, Vorsitzender des Bauindustrieverbandes Hamburg Schleswig-Holstein, SAGA-Vorstandsmitglied Snezana Michaelis, Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg, und Karin Loosen, Präsidentin der Hamburgischen Architektenkammer. „In intensiver Zusammenarbeit haben wir gemeinsam den Hamburg-Standard ent­wickelt, der zahlreiche Instrumente für die Realisierung kostengünstigen Wohnungsbaus bietet. Nun kommt es darauf an, sie auch rasch und zielgerichtet anzuwenden“, so Loosen. Für die Architektinnen und Architekten sei es aber wichtig, dass kostenreduziertes Bauen immer auch qualitätvolles, nachhaltiges und dauerhaftes Bauen bedeute, betonte Loosen: „Und klar ist auch: Der Hamburg-Standard wird nur ein Erfolg, wenn Planende, Bauherrinnen und Bauherren, Bauwirtschaft und Verwaltung lösungsorientiert und vertrauensvoll zusammenarbeiten.“

Dabei wurden drei Handlungsfelder ausgemacht: „Kostenreduzierte Baustandards“, „Optimierte Prozesse und Planung“ sowie „Beschleunigte Verfahren“. Akribisch wurden Behördenabläufe, Vorschriften und Bauverfahren untersucht, um herauszufinden, was zu streichen wäre, wo man sparen könne. Ein Beispiel: Auf besondere Zertifizierungen von Naturstoffen wie Holz könne man durchaus verzichten, erkannten die Experten. Netto-Einsparung: 18 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Ziel der mühsamen Suche nach Einsparmöglichkeiten: 1.500 bis 2.000 Euro weniger pro Quadratmeter Wohnfläche.

Seit Kurzem wird die Theorie in Praxis umgesetzt: Im Wilhelmsburger Rathausviertel wird der Hamburg-Standard unter Federführuung der IBA Hamburg erstmals im Maßstab eines gesamten Quartiers erprobt. Beteiligt an dem Projekt sind die PRIMUS developments GmbH, die INP-Gruppe & GROPYUS, die steg Hamburg und das Bauunternehmen Otto Wulff. „Das Wilhelmsburger Rathausviertel ist das erste Pilotquartier, in dem die Erkenntnisse des Hamburg-Standards in der Praxis angewendet werden. Durch angepasste Baustandards, eine gezielte Materialauswahl und optimierte Bauprozesse sollen die Baukosten deutlich gesenkt werden – ohne Einbußen auf gute Qualität und Nachhaltigkeit“, wirbt die Stadt auf ihrer Website. Das Pilotquartier solle zeigen, dass kostenreduzierter Wohnungsneubau möglich ist und als Vorbild für qualitätsvolle Baukonzepte für eine nachhaltige Stadt von morgen dient. Außerdem sind 13 weitere Pilotprojekte in allen sieben Hamburger Bezirken geplant.

Baukosten zu reduzieren, ist nur ein Ansatz, um preiswerteren Wohnraum zu schaffen. Ein anderer wurde in der von der HBAW initiierten Veranstaltung thematisiert. So beschwerte sich ein Bauunternehmer über die wuchernde Bürokratie. Er habe für einen gewerblichen Bau sechs Jahre auf eine Genehmigung warten müssen, erklärte er. „Wir kriegen keine Antworten von den Genehmigungsbehörden“, bemängelte der Selbstständige. Und unter Beifall des Publikums klagte er: „Bei den heutigen Kosten komme ich nicht auf einen Ertrag.“ Allerdings: Der gewünschte Bürokratieabbau dürfe nicht zu unerwünschten Nebenwirkungen führen. „Wir brauchen weiterhin das Personal in den Behörden, daran zu sparen wäre der falsche Weg“, gab Rolf Bosse zu bedenken.

Ein weiterer Debatten-Teilnehmer befürchtete, „dass wir irgendwann zu einem Low-Budget-Standard kommen“. Billig­wohnungen mit reduzierten Standards wolle man nicht, beschwichtigte Daniel Posselt von der Stadtentwicklungsbehörde: „Der Hamburg-Standard steht ausdrücklich nicht für Low-Budget-Wohnungsbau. Aufzüge, die nach der Hamburgischen Bauordnung vorgeschrieben sind, bleiben weiterhin erforderlich, ebenso die energetischen Anforderungen an Wohngebäude.“ Auch die stadtentwicklungspolitische Sprecherin der Hamburger CDU, Anke Frieling, betont, dass die Qualität künftig nicht leiden dürfe: „Um einen Low-Budget-Standard zu vermeiden, müssen Mindeststandards bei Energieeffizienz, Schallschutz, Gesundheit und Barrierefreiheit und Barrierearmut klar definiert werden.“

Mietervereinschef Rolf Bosse wiederum sprach ein Problem an, das bei der Debatte kaum thematisiert wurde: „Natürlich sollte sich die eingesparte Summe auch in den Mieten widerspiegeln.“ Bosse griff zudem die Kritik an unnötigen Verzögerungen bei der Umsetzung von Bauvorhaben auf: „Diese haben einerseits die Ursache, dass in dem Prozess viele Behörden und Stellen einbezogen werden müssen wie Bauamt, Feuerwehr, Denkmalschutz. Das dauert für sich genommen schon. Und dann bleiben bei diesen Stellen die Sachen offenbar nicht selten lange liegen oder der Austausch führt zu Korrekturschleifen.“ Deshalb wolle der Hamburg-Standard allen Ursachen für Verzögerungen begegnen und sie beseitigen.

Kein Problem, meint der Architekt Reiner Belitz (siehe auch Interview) und betont, dass man auf äußere Kostentreiber wie der Zinssituation oder die im Verlauf der Ukrainekrise gestiegenen Ausgaben zwar keinen Einfluss habe, aber: „Wir können Einfluss auf die Baukosten durch eine Verkürzung der Projektlaufzeiten nehmen, hier sei das schnellere Aufstellen von Bebauungsplänen und kürzere Genehmigungszeiten zur Baugenehmigung genannt, einhergehend mit der Optimierung von Planungsprozessen.“ Vor allem sei die Reduzierung der Baustandards und deren rechtssichere Umsetzung von entscheidender Bedeutung.

Die Stadtentwicklungssenatorin sieht die Elbmetropole auf einem guten Weg. „Mit dem Hamburg-Standard haben wir aufgezeigt, wie wir die Neubaukosten um ein Drittel senken können, um so den dringend benötigten Wohnraum zu schaffen“, frohlockt Karen Pein. „Dies war nur möglich, weil alle Akteurinnen und Akteure der Wohnungs- und Bauwirtschaft ihre ganze Expertise im Schulterschluss eingebracht, Bewährtes hinterfragt und gemeinsame Lösungsvorschläge erarbeitet haben.“ Jetzt gehe es darum, dieses entstandene Wissen und das neue Verständnis der Baukultur auch umzusetzen.

Wie günstiges Bauen funktioniert, zeigt ein Beispiel aus der Stadt Kiruna in Nordschweden. Bei den Überlegungen zu Kostenreduzierungen beim Bauen müsse das Rad nicht neu erfunden werden, ein Blick zu den europäischen Nachbarn helfe häufig schon, sagt Architekt Belitz und zieht einen Vergleich: „Der Standard einer Sozialwohnung in Deutschland überschreitet in vielen Fällen die Ausstattung eines Vier-sternehotels in Skandinavien.“ Bei dem Wohngebäude in Kiruna handelt es sich um einen Neubau, bei dem die Fassadenelemente in Systembauweise vorgefertigt sind. In dem Sparrendach können die Abstellräume untergebracht werden, sodass Kellerräume überflüssig sind. Die Dachdeckung besteht aus gedämmten Alu-Paneelen, auch gibt es keine bodentiefen Fenster, die hierzulande in den vergangenen Jahren in Mode gekommen sind.

Der Katalog der Maßnahmen aus dem Hamburg-Standard sei nicht abschließend, und zukünftig würden sicher noch weitere Einsparpotenziale entdeckt werden, ist sich Belitz sicher. Weitere Maßnahmen sind: Verzicht auf Heizzentralen, Warmwasserspeicher, Umwälzpumpen, Ventile und Verteilleitungen sowie Steig- und Zirkulationsleitungen; Warm- und Heizwasser könnte in einer Wohnungsstation erzeugt werden. „Alles, was wir dafür brauchen, ist genügend günstiger Strom“, so Belitz. Für sein Musterhaus (siehe Interview) würde das eine weitere Einsparung von 50.000 Euro bedeuten.