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Keine fristlose Kündigungsmöglichkeit wegen fehlender Bankbürgschaft
Der BGH entschied: Fehlende Bankbürgschaft ist kein Zahlungsverzug – fristlose Kündigung nein, ordentliche nur nach Einzelfallprüfung.
Urteil vom 14. Mai 2025 – VIII ZR 256/23
Der Mieter hatte die Wohnung im Jahr 2020 angemietet. Die im Mietvertrag vereinbarte Mietsicherheit war über eine Bankbürgschaft über 4.400 Euro zu leisten, die bei Übergabe der Wohnung vorgelegt werden sollte.
Die Vermieterin übergab dem Mieter die Wohnung, ohne dass dieser die Kautionsbürgschaft erbrachte. Nachdem der Mieter trotz wiederholter Aufforderung diese nicht vorlegte, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise auch ordentlich wegen der unterbliebenen Leistung der Mietsicherheit. Neben der Räumung verlangte sie auch Zahlung der rückständigen Mieten.
In den Vorinstanzen hatte die Vermieterin Erfolg. Es habe ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vorgelegen, da der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe einer zweifachen Monatsmiete im Rückstand gewesen sei.
Der BGH teilt diese Auffassung nicht. Ein Vermieter könne eine Kündigung wegen Nichterbringung der Mietsicherheit in Form einer Bankbürgschaft nicht auf die gesetzlichen Regelungen des Zahlungsverzugs stützen.
Diese Regelung sei nur anwendbar bei Sicherheiten in Form von Geldleistungen. Der Gesetzeswortlaut sei eindeutig auf Geldforderungen beschränkt. Auch orientiere sich die Regelung an den Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Auch hier ginge es erkennbar um Beträge in Geldform. Schließlich sei es der Zweck, Vermietenden Schutz gegen wirtschaftliche Risiken zu bieten, soweit die Mieterseite der Verpflichtung zur Zahlung einer Kaution, die auch in dreimonatlichen Teilbeträgen erbracht werden kann, nicht nachkommt. Auch hätten Vermieter ohnehin ein Zurückbehaltungsrecht. Diese müssen die Wohnung der Mieterseite erst überlassen, bis die Bürgschaft in voller Höhe vorgelegt wird und seien daher gegenüber einem vertragsuntreuen Mieter hinreichend geschützt. Der BGH verwies die Sache zur erneuten Entscheidung an das Landgericht zurück. Es habe zu prüfen, inwieweit die Nichtleistung der Bankbürgschaft ein derart erheblicher Vertragsverstoß sei, der eine ordentliche Kündigung ermögliche. Hier sei jedoch eine umfassende Prüfung unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls vorzunehmen.
Kommentar: Die Entscheidung ist zu begrüßen. Nach dem Gesetz darf eine Mietkaution in drei Raten gezahlt werden. Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter wäre deshalb nicht gerechtfertigt, wenn stattdessen eine Bankbürgschaft vereinbart ist und diese noch nicht vorliegt. Mieter sollten aber die Bürgschaftsunterlagen gleich zu Mietbeginn übergeben. Sonst riskieren sie eine mögliche ordentliche Kündigung wegen Vertragsverstoßes.
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