Mieterhöhung für Wohnung und Stellplatz bei einheitlichem Mietvertrag

Urteil vom 22. Oktober 2024 – VIII ZR 249/23

Der Vermieter verlangte unter Bezugnahme auf den Münchner Mietenspiegel eine Erhöhung der Kaltmiete für die Wohnung um 117,36 auf 1180,29 Euro sowie für den Stellplatz von 50 um 7,15 auf 57,50 Euro unter Bezugnahme auf den Münchner Mietenspiegel. Für den Stellplatz erfolgte hierbei ein Verweis auf vier vergleichbare Stellplätze zu einer Miete in Höhe von jeweils 60 bis 86 Euro. Die Mieterseite verweigerte die Anerkennung der Mieterhöhung, sodass der Vermieter Klage auf Zustimmung einlegte. Nachdem das Amtsgericht die Mieter lediglich auf die erbetene Zustimmung zur Mieterhöhung für die Wohnung verurteilte, hatte die Vermieterseite vor dem Landgericht auch Erfolg hinsichtlich der gleichzeitig verlangten Erhöhung für den Stellplatz.

Auch der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass ein einheitliches Mietverhältnis mit Schwerpunkt der Wohnraumnutzung vorliegt, sodass die Regelungen der Mieterhöhung für Wohnraum anzuwenden seien. Die im Mietvertrag enthaltene Angabe der auf den Stellplatz anfallenden Miete sei lediglich eine Offenlegung der von der Vermieterseite vorgenommenen Kalkulation für die erhobene Miete. Bei der Feststellung, ob ein Mietverhältnis schwerpunktmäßig über Wohnraum vorliege, sei insoweit auf den gewollten Nutzungszweck abzustellen. Neben der 93,67 Quadratmeter großen Wohnung erfolgte lediglich die Anmietung des Stellplatzes, sodass die Wohnraumnutzung erkennbar überwiege und daher eine einheitliche Mieterhöhung über den Mietenspiegel erfolgen könne. Hierbei spiele es für die materielle Wirksamkeit der Erhöhung keine Rolle, ob im Rahmen der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Stellplatz als Wohnwert steigerndes Merkmal bewertet werde oder – wie vorliegend – die für den Stellplatz erfolgte Mietanhebung über Vergleichsmieten anderer Stellplätze begründet werde. Die geforderte Miete für den Stellplatz von 57,50 Euro könne jedenfalls für München als evident ortsüblich angesehen werden. Zudem liege der geforderte Mietzins für die Wohnung sowie Stellplatz auch noch unterhalb des Mietenspiegels für Wohnungen ohne Stellplatz.