Lesezeit ca. 3 Minuten
Schlüsseleinwurf kann Verjährungsbeginn vermieterseitiger Ansprüche auslösen
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied: Schadensersatz verjährt ab Besitzrückgabe – auch wenn der Vermieter die Schlüssel nicht wollte.
Urteil vom 29. Januar 2025 – XII ZR 96/23
Der Gewerbemieter hatte seinen Mietvertrag im März 2020 gekündigt, wobei das Mietverhältnis formal noch bis zum 4. Juni 2021 lief. Der Mieter räumte das Objekt jedoch zum 31. Dezember 2020 und warf die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters. Dieser war mit einer vorzeitigen Mietbeendigung nicht einverstanden und für die Entgegennahme der Schlüssel daher nicht empfangsbereit.
Der Vermieter machte per Mahnbescheid im August 2021 die noch ausstehenden Mieten sowie auch Instandsetzungskosten in Höhe von über 32.000 Euro geltend. Das Landgericht sprach ihm zwar die noch offenen Mieten zu. Den Schadensersatzanspruch hielt das Gericht jedoch für verjährt.
Der BGH schließt sich dieser Ansicht an. Vorliegend sei die sechsmonatige Verjährungsfrist, die mit dem Rückerhalt des Mietobjekts beginne, verstrichen. Der Verjährungsbeginn mietrechtlicher Ersatzansprüche ist nach der gesetzlichen Regelung der Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Es käme lediglich auf die zugunsten des Vermieters eingetretene Änderung der Besitzverhältnisse unter gleichzeitiger vollständiger und unzweideutiger Besitzaufgabe durch die Mieterseite an. Sodann sei der Vermieter in der Lage, sich ein ungestörtes und mithin umfassendes Bild von dem Mietobjekt, insbesondere hinsichtlich eingetretener Verschlechterungen, zu machen. Spätestens nach dem Vorfinden des Schlüssels im Briefkasten sei der Besitz der Räumlichkeiten in vollem Umfang auf ihn übergegangen. Nach der gesetzlichen Regelung stehe einer Rückgabe des Objekts vor Mietende, und daher auch ein früherer Verjährungsbeginn, nichts im Wege. Dass dem Vermieter die Rückgabe trotz schriftlicher Proteste aufgedrängt wurde, sei unerheblich. Für einen wirksam erfolgten Besitzübergang sei lediglich ein Besitzwille des Vermieters erforderlich. Die lediglich geäußerte Rücknahmeverweigerung bedeutete nicht, dass ein genereller Besitzwille gefehlt habe. Vielmehr sei es offenkundig in seinem Interesse, dass stets jemand Besitz an den Räumen habe. Zudem habe er den Schlüssel in der Folgezeit behalten.
Kommentar: Die Entscheidung ist auch für Wohnraummietverhältnisse bedeutsam, zumal die Verjährungsregelung auch hier gilt. Teilweise erfolgt auch hier die Übergabe bereits vor Mietende, insbesondere in den Fällen, in denen die Mieterseite schon umgezogen ist und daher kein Interesse mehr am weiteren Besitz der bisherigen Wohnung hat. Hier haben die Richter nochmals Klarheit geschaffen, dass die halbjährige Verjährung – unabhängig des Rücknahmewillens der Vermieterseite – bereits vor Mietende beginnen kann. Regelmäßig dürfte ohnehin dieser Zeitraum für eine Klärung eventuell noch bestehender Ansprüche ausreichend sein.
Ihre Meinung zählt!
Schicken Sie uns Ihr Feedback zu unseren Artikeln, Themenideen oder Hinweise per E-Mail an briefe@mieterjournal.de – wir freuen uns auf Ihre Ideen und Vorschläge!