Eigenleistungen des Vermieters nicht automatisch als Betriebskosten umlegbar

Eigene Arbeit ersetzt keine klare Abrechnung – ohne nachvollziehbare Nachweise dürfen Vermieter selbst erbrachte Leistungen nicht als Betriebskosten ansetzen.

Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Urteil vom 11. August 2025, 532 C 64/25 Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Ralf Frenzel

Ein Mieter wehrte sich erfolgreich dagegen, dass sein Vermieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung eigene Arbeitsleistungen umgelegt hatte. Der Vermieter konnte nicht darlegen und beweisen, dass – und gegebenenfalls in welchem Umfang – er tatsächlich Arbeitsleistungen in dem Abrechnungszeitraum erbracht hatte. Der Vermieter hatte lediglich einen selbst erstellten Beleg vorgelegt. Dies reichte dem Gericht nicht. Die Angaben waren auch nicht schlüssig, da für den vom Vermieter angegebenen Winterdienst beispielsweise nicht berücksichtigt wurde, dass in den Sommer- und Herbstmonaten keine Winterdiensttätigkeiten angefallen sein konnten. Der Mieter hatte unter anderem hinsichtlich dieser Betriebskostenposition fristgemäß Widerspruch eingelegt, sodass insbesondere diese Kosten nicht von der Mieterseite zu tragen waren.

Der Mieter machte gegenüber dem Vermieter zudem die Erstattung von seinen vorgerichtlichen Anwaltskosten geltend, nachdem die Vermieterseite nicht innerhalb der gesetzlichen Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abgerechnet hatte. Mit dem Rechtsanwaltsschreiben war der Vermieter nach Fristablauf zur Abrechnung aufgefordert worden. Dem Mieter war es auch nicht verwehrt, sich zur Durchsetzung seines Anspruchs anwaltlicher Hilfe zu bedienen, um dem Anliegen Nachdruck zu verleihen. Ein etwaiger Verzicht auf rechtlichen Beistand in der Vergangenheit hindert den Mieter zudem nicht, nunmehr bestehende Ansprüche anwaltlich geltend zu machen. Die Zahlungsklage des Mieters gegen seinen Vermieter auf Erstattung seiner außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten war daher begründet.

Eigenleistungen von Vermieterinnen und Vermietern können grundsätzlich nur dann als Betriebskosten umgelegt werden, wenn sie den gleichen wirtschaftlichen Wert haben wie entsprechende Leistungen Dritter und regelmäßig anfallen. Entscheidend ist, dass es sich nicht um Instandhaltungs- oder Verwaltungstätigkeiten handelt, sondern um laufende, vertraglich vereinbarte, umlagefähige Betriebskostenpositionen, wie Gartenpflege oder Treppenhausreinigung. Die Vermieterseite darf lediglich die ortsüblichen Kosten eines externen Dienstleisters ansetzen. Eine Gewinnerzielung ist ausgeschlossen. Das Gericht betont zu Recht, dass Eigenleistungen des Vermieters transparent und nachvollziehbar zu dokumentieren sind.

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