Hamburgs Mietmarkt unter Druck

Seit 40 Jahren untersuchen Schülerinnen und Schüler des Gymnasiums Ohmoor die Angebotsmieten auf dem Hamburger Wohnungsmarkt – mit fast immer dem­selben Ergebnis: Die Mieten steigen. Im ersten Quartal 2026 lag die durchschnittliche Kaltmiete bei 15,88 Euro pro Quadratmeter, 1,8 Prozent mehr als im Vorjahr. Im Umland fiel der Anstieg mit plus 4,8 Prozent auf durch­schnittlich 12,65 Euro sogar noch kräftiger aus. Zugleich registrierten die Schülerinnen und Schüler deutlich mehr Angebote für Wohnungstausch.

Die Untersuchung wurde vom Profilkurs Geografie unter der Leitung von Lehrer Christopher Gnann durchgeführt. Grundlage war ein anonymisierter Datensatz von rund 5.000 Wohnungsanzeigen des Portals Immowelt aus dem Zeitraum Januar bis März 2026. Ergänzt wurde die Aus­wertung durch etwa 300 weitere Inserate, die von den Kursteilnehmern zu Stadtteilen mit wenig Angeboten recherchiert wurden. Anschließend wurde die Daten­menge nach Stadtteilen und Wohnungsgrößen sortiert, zusammengefasst und in Grafiken abgebildet.

Wie begehrt einzelne Stadtteile sind, lässt sich auch an den aufgerufenen Miethöhen bemessen. Spitzenreiter ist die Altstadt, wo für durchschnittlich 54 Quadratmeter große Wohnungen satte 30,88 Euro pro Quadratmeter gefordert werden. Teuer sind auch Eppendorf (23,08 Euro), die HafenCity (21,36 Euro), Uhlenhorst (19,97 Euro) und Nienstedten (19,78 Euro). Auch in bürger­lich-beschaulichen Stadtteilen mit bisher moderaten Mieten wie Schnelsen (16,37 Euro) und Niendorf (17,04 Euro) werden fast so hohe Preise verlangt wie im hippen Ottensen (17,52), obwohl die Schnelsener und Niendorfer Wohnungen mit durchschnittlich 87 beziehungsweise 77 Quadratmetern um 23 beziehungsweise 13 Quadratmeter größer sind. Günstiger ist es in Neuengamme (10,94 Euro), Billstedt (12,03 Euro) und auf der Veddel (12,26 Euro).

„Knapp 16 Euro Kaltmiete lässt mich erschauern – da wärmt auch nicht der Gedanke an einen relativ geringen Anstieg von 1,8 Prozent“, kommentierte die wohnungspolitische Sprecherin von Die Linke Heike Sudmann die aktuellen Zahlen. Es sei in Hamburg für viele Menschen angesichts solch hoher Einstiegsmieten praktisch unmöglich, eine bezahlbare neue Wohnung zu finden. „Der Anstieg in Hamburg hat sich zwar spürbar verlangsamt, von Entwarnung kann aber keine Rede sein“, sagt Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg, zur aktuellen Entwicklung. „Gleichzeitig sehen wir im Umland eine besorgnis­erregende Dynamik. Die Preisunterschiede zur Stadt schrumpfen weiter.“ Bezahlbarer Wohnraum werde auch dort zunehmend knapp: Mit durchschnittlich 12,65 Euro pro Quadratmeter zahlen Mieterinnen und Mieter im Umland nur knapp drei Euro weniger als in Hamburg.

Ein weiteres Signal für die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt ist die zunehmende Zahl an Tauschan­geboten. Immer mehr Mieterinnen und Mieter versuchen, ihre Wohnsituation durch einen Wohnungstausch zu verbessern. In der Praxis scheitert ein direkter Tausch jedoch nach Erfahrungen des Mietervereins fast immer – nicht zuletzt, weil nicht nur beide Mietparteien, sondern auch beide Vermietenden zustimmen müssen. Hinzu kommen mögliche Verzögerungen durch notwendige Renovierungen oder Instandsetzungen.

Die Immobilienwirtschaft bewertete die neue Studie anders als der Mieterverein. „Nur wenig Angebote laufen über die Portale“, zweifelte Silke Bainbridge Nott vom Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) die Aussagekraft der Erhebung an. Benjamin Herzog, Rechtsanwalt beim Grundeigentümer-Verband Hamburg, überraschte mit der Aussage „Das Einfamilienhaus hat ausgedient“. Zwar wiederholte er das zum Mantra gewor­dene „Bauen, bauen, bauen“, plädierte aber auch dafür, versteckte Potenziale zu nutzen – „durch Aufstockung und Innenhofbebauung“. Dr. Verena Herfort vom BFW Nord, dem Verband der privaten Wohnungswirtschaft, forderte: „Jetzt müssen endlich seit Jahren brachliegende Areale wie das Holstenquartier oder die Kiezkante an den Start gehen.“