Keine Anwendung der Mietpreisbremse bei Vereinbarung einer Mietsenkung

Urteil vom 17. Dezember 2025 – VIII ZR 56/25

Der Eigentümer des Gebäudes vereinbarte mit einem Zwischenmieter, dass dieser die Wohnung anmietet, um Untermieter zu finden. Auf Basis dieser Vereinbarung schloss dieser einen Untermietvertrag mit der Klägerin zu einer Nettomiete von zunächst 670 Euro ab, was auch der Miete im Hauptmietverhältnis entsprach. Einige Zeit später fragte der Zwischenmieter bei der Klägerin an, ob sie mit einer 15-prozentigen Reduzierung der Miete einverstanden wäre. Die Klägerin nahm das Angebot an. Die Reduzierung wurde in einem Nachtrag zum Mietvertrag rückwirkend zum Mietbeginn auf 579 Euro festgehalten. Nach einer Kündigung des Mietvertrags mit dem Zwischenmieter teilte der Beklagte gegenüber der Klägerin mit, dass sie die Zahlungen nunmehr an ihn zu leisten habe. Einen Vertragsschluss mit ihr lehnte er ab. Am 27. März 2023 rügte die Klägerin gegenüber dem Beklagten einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und machte zur Durchsetzung ihrer Ansprüche vorab erforderliche Auskünfte geltend. Nachdem das Amtsgericht den Auskunftsanspruch verneinte, bejahte diesen das Landgericht Berlin.

Der BGH hingegen stellt fest, dass die Regelungen der Mietpreisbremse nicht greifen. Die Vorschriften seien ausschließlich auf Vereinbarungen über die Miethöhe bei Beginn des Mietverhältnisses und daher nicht auf spätere einvernehmliche Mietreduzierungen anwendbar. Änderungen der Miethöhe während eines Mietverhältnisses, ob es sich hierbei um Erhöhungen oder um Reduzierungen handelte, unterliegen nicht den einschlägigen Regelungen. Bei der einvernehmlichen Reduzierung der Nettomiete ginge es um eine vertragliche Änderungsvereinbarung mit eigenständigem Rechtsgrund. Die reduzierte Miete träte an die Stelle der zunächst im Mietvertrag vereinbarten Höhe und bildete daher fortan die maßgebliche Grundlage des Mietverhältnisses. Daher scheide eine spätere Überprüfung dieser reduzierten Miete anhand der Mietpreisbremse aus. Es handele sich vorliegend auch nicht um eine rechtsmissbräuchliche Umgehung der Vorschriften der Mietpreisbremse, zumal die Mieterseite in einem laufenden Mietverhältnis keiner Drucksituation ausgesetzt sei, wie diese typischerweise bei Vertragsschluss bestünde. Diese könne die angebotene Mietreduzierung überprüfen lassen und eventuell auch ablehnen, ohne den Verlust der Wohnung zu riskieren.