Kollusion zwischen Vertreter des Vermieters und der Mieterseite

Der Bundesgerichtshof (BGH) kippt Urteil zu sittenwidrigem Mietvertrag – niedrige Miete allein belegt kein bewusstes Zusammenwirken.

Urteil vom 26. März 2025 – VIII ZR 152/23

Die Mieterin lebt seit 2017 in einer 177 Quadratmeter großen Wohnung für eine Kaltmiete von 600 Euro. Diese sollte erst ab September 2018 gezahlt werden, da sie die Wohnung zu renovieren hatte. Nach vier Jahren erfolgte die Kündigung, da der frühere Geschäftsführer wegen Verkaufsabsichten nicht befugt gewesen sei, den Vertrag, insbesondere zu einer niedrigen Miete, abzuschließen. Nachdem die Familie nicht auszog, reichte die Vermieterin Klage ein. Das Amtsgericht wies diese ab. Das Landgericht hingegen befand, dass der Mietvertrag aufgrund sittenwidrigen Zusammenwirkens zulasten der GmbH zwischen dem Lebensgefährten der Mieterin und dem Geschäftsführer des Vermieters unwirksam sei. Die Vereinbarung einer so niedrigen Miete sei auch bei ausstehenden Renovierungen ein Verstoß gegen die guten Sitten. Zudem sei dem Lebensgefährten der Mieterin bekannt beziehungsweise grob fahrlässig unbekannt gewesen, dass der Geschäftsführer nicht zum Abschluss eines solchen Vertrags befugt war. Dieses Wissen sei der Mieterin zuzurechnen.

Der Bundesgerichtshof hält diese Bewertung für unzureichend. Der Vertretene könne sich zwar grundsätzlich auf die Unwirksamkeit des Vertrags berufen, wenn der Vertragspartner den Missbrauch erkannt hatte oder hätte erkennen müssen. Das Landgericht habe jedoch nicht festgestellt, dass die Mieterin mit dem Geschäftsführer zulasten des Vermieters zielgerichtet zusammenwirken wollte. Ebenso sei nicht ersichtlich, dass sie Kenntnis über Begleitumstände oder Absprachen zwischen Geschäftsführer und Lebensgefährten hatte. Auch eine Zurechnung des Wissens ihres Lebensgefährten sei abzulehnen. Dieser sei weder als ihr Vertreter aufgetreten noch habe er nachweislich in ihrem Namen gehandelt. Dass das Paar mit Kindern die Wohnung beziehen wollte, reiche nicht für ein Vertretungsverhältnis. Auch eine niedrige Miete allein lasse nicht darauf schließen, dass der Mieterin die fehlende Befugnis des Geschäftsführers hätte bekannt sein müssen. Sie musste zudem noch renovieren.

Kommentar: Die Mietenden können auch bei einer sehr niedrigen Miete auf die Wirksamkeit des Vertrags vertrauen, soweit das pflichtwidrige Handeln des Vertreters des Vermieters ihnen nicht bewusst ist oder sich hätte unmittelbar aufdrängen müssen. Zudem müsse sich dieses überhaupt konkret feststellen lassen. Insoweit reicht eine unter Umständen bestehende Mitwisserschaft Dritter beziehungsweise lediglich die Vermutung eines Missbrauchs einer Vertretungsmacht jedenfalls nicht aus. Auch liegt die Beweislast für eine erfolgreiche Anfechtung des Mietvertrags wegen interner Missstände regelmäßig auf der Vermieterseite.

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