Kostendeckend statt gewinnorientiert

Prächtige Altbauten und Sech­ziger-Jahre-Kästen reihen sich aneinander. Immer wieder steht da in roten Buchstaben: „Errichtet von der Wohnbau­steuer“. Wien ist bekannt für seinen kommu­nalen Wohnungsbau. Könnte dieser Ansatz auch die angespannte Lage auf dem Hamburger Wohnungsmarkt lösen?

Die vielen Gemeindebauten der Stadt Wien sind die Früchte der Arbeit der Sozialdemokraten, die die Stadt abgesehen von der NS-Zeit durch­gehend regiert haben. Sie führten nach dem Ersten Weltkrieg eine Wohnbausteuer ein, die zulasten derjenigen mit Luxuswohnungen und Eigenheim ging. In dieser Zeit entstand auch der Spitzname der Stadt: „Rotes Wien“. Seither hält Wien strin­gent an seinen Gemeindewohnungen fest. Heute sind es rund 220.000.

Etwa 27 Prozent der Wienerinnen und Wiener leben in städtischen Wohnungen. Die Stadt gilt als die größte kommunale Hausverwaltung Europas. In den Gemeindewohnungen kostet der Quadratmeter im Durchschnitt etwa 5,40 Euro ohne Betriebskosten. Hamburg liegt weit dahinter: 2022 gehörten 15,3 Prozent kommunalen Wohnungsunternehmen. Die größte Vermieterin ist die SAGA. Hier liegt die durchschnittliche Kaltmiete bei 7,56 Euro pro Quadratmeter.

In Wien sind Genossenschaften stark auf dem Wohnungsmarkt vertreten. Zusätzlich zu den 27 Prozent in Gemeindewohnungen leben wei­tere 29 Prozent der Wienerinnen und Wiener in Genossenschaftswohnungen. Zum Vergleich: In Hamburg waren es 2022 etwa 14,7 Prozent.

Für die Wohnungen gemeinnütziger Bauvereini­gungen regelt das österreichische Gesetz, dass nur kostendeckende Mieten erhoben werden dürfen und Gewinne in die Instandhaltung investiert werden müssen. Eine ähnliche Regelung gab es auch in Deutschland: die Wohngemeinnützigkeit. Gemeinnützige Wohnungsunternehmen erhiel­ten Steuervorteile, wenn sie dafür ihre Gewinne begrenzten. 1990 wurde diese Regelung abge­schafft. Die Ampelregierung führte 2024 dann die Neue Wohngemeinnützigkeit ein. Der Deutsche Mieterbund kritisiert, dass diese unzureichend mit Mitteln ausgestattet ist, um die notwendige Wirkung zu entfalten.

Die SAGA erzielt als städtische Aktiengesellschaft in Hamburg Gewinne. Im vergangenen Jahr ver­zeichnete sie einen Jahresüberschuss von 238,1 Millionen Euro. Davon wurden 150 Millionen Euro an die Stadt ausgeschüttet. Das kritisiert der Mieterverein zu Hamburg. „Jeder Euro, den die SAGA erwirtschaftet, kann dazu beitragen, mehr bezahlbare Wohnungen zu schaffen. Statt Gewinne in den allgemeinen Haushalt fließen zu lassen, müssen sie unmittelbar für Neubau- und Bestandsinvestitionen eingesetzt werden. Nur davon profitieren die Mieterinnen und Mieter, ebenso wie die gesamte Stadt, langfristig“, erklärt der Vorsitzende des Mietervereins, Rolf Bosse.

Neben den städtischen Wohnungen gibt es in Hamburg, wie in ganz Deutschland, einen wei­teren Weg, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen: Sozialwohnungen. Das sind Wohnungen, die von Stadt und Bund gefördert werden, wodurch die Mieten für einen befristeten Zeitraum gering gehalten werden. Mit einem Anteil von 7,6 Pro­zent Sozialwohnungen am Gesamtbestand steht Hamburg im bundesweiten Vergleich gut da. Im Vergleich zu Wien ist der Bestand allerdings gering.

Der Hamburger Sozialökonom Florian Baum­gartinger hat den Wohnungsmarkt in Wien und Hamburg systematisch verglichen. Er kommt zu dem Schluss, „dass die Rolle des sozialen Wohnbaus in Wien durch einen hohen Anteil an langlebigen, unbefristeten Gemeindebauten, eine geringere Zugangshürde aufgrund niedriger Einkommens­grenzen und umfangreiche Neubautätigkeiten wesentlich zur erschwinglichen Mietpreisgestal­tung beiträgt“. In Wien lagen die Nettokaltmieten 2022 bei durchschnittlich 6,61 Euro pro Quadrat­meter. In Hamburg waren es 9,28 Euro.

Das wohnpolitische Erbe Wiens geht über die handfesten Gebäude hinaus. In Wien herrscht ein anderes Grundverständnis von Wohnraum. „Das Prinzip Housing For All ist stärker präsent“, sagt Baumgartinger. Es gehe darum, dass „auch Menschen aus mittelständischen oder wohlha­benderen Schichten die Möglichkeit bekommen, sozialen Wohnraum zu beziehen“. In Wien könne man sich außerdem stärkere Forderungen auf dem Wohnungsmarkt erlauben, weil private Akteure eine geringere Marktmacht haben.

Nicht nur Wien kann als Vorzeigestadt für hohen kommunalen Bestand genannt werden. Ein Blick nach Greifswald, Mecklenburg-Vorpommern: Dort sind fast 70 Prozent der Wohnungen in öffentlicher Hand. Ein Großteil des Bestands wurde in der DDR errichtet. Die Wohnungsbaugesellschaft in Greifswald (WVG) ist der städtische Verwalter; daneben gibt es Genossenschaften, deren Anteile am Bestand nahezu gleich hoch sind, und Fremd­verwalter wie kirchliche Träger, das Bundesver­mögensamt oder das Land.

Im Jahr 2008, während der großen Wirtschafts- und Finanzkrise, wollte die Stadt Greifswald knapp die Hälfte des Bestandes der WVG an einen Investor verkaufen. In der Bevölkerung und bei einigen Kommunalpolitikern stieß das auf Widerspruch. Letztlich trat der Investor vom Vertrag zurück. „Es gibt nichts Besseres für eine Stadt, als Eigen­tümer des Bestands zu sein“, sagt Dirk Barfknecht, Geschäftsführer des örtlichen Mietervereins. Es gäbe aber einen „Wermutstropfen“: Auch in Greifswald würden die Mieten des städtischen Bestandes teil­weise in den Haushalt der Stadt abfließen.

Würde Hamburg aufholen wollen, müsste der Bestand deutlich ausgeweitet werden. „Wichtig ist, an allen Stellschrauben zu drehen“, sagt Sozial­ökonom Baumgartinger. Neubau werde in vielen Kreisen als das Allheilmittel angesehen, doch dafür gibt es oft nur eingeschränkt Möglichkeiten und Platz. Leerstand, etwa von Büroflächen, müsse umgebaut werden. Auch Vergesellschaftungs­bestreben hält Baumgartinger für eine wirksame Option, den Wohnraum wieder demokratischer Bestimmung zu unterwerfen.

Die Bundesregierung aus Union und SPD kün­digte allerdings an, die Vergesellschaftung von Wohnraum auf Bundesebene verbieten zu wollen. Damit wäre dieser Weg, den Bestand von gemein­wohlorientiertem Wohnraum zu vergrößern, ausgeschlossen. Eine wirksame Alternative ist momentan weder auf Bundes- noch auf Lan­desebene in Aussicht. Dabei ist das Problem manifest: In Hamburg müssen 69 Prozent der Haushalte mehr als ein Viertel ihres Einkommens für die Wohnkosten aufwenden. Zum Vergleich: In Wien sind es nur 42,4 Prozent.