Mietpreisbremse nach Wiederaufbau

Urteil vom 1. Juli 2026 VIII ZR 50/23

Ein Rechtsdienstleister erhob Ansprüche eines Mieters aus abgetretenem Recht gegenüber der Vermieterin wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse. Der Mieter hatte die Wohnung von Juni 2017 bis Februar 2021 gemietet. Nach Auffassung der Klägerin lag die geforderte Miete oberhalb der zulässigen Höchstmiete. Die Beklagte wandte ein, dass die Wohnung aufgrund einer umfassenden Sanierung des Gebäudes als Wiederaufbau und insoweit als Neubau unter die Ausnahmeregelungen der Mietpreisbremse falle und eine Überzahlung daher nicht erfolgt sei. Das Amtsgericht sowie auch das Landgericht gaben der Klägerin hinsichtlich der Rückforderung überzahlter Mieten Recht.

Der BGH stellt zunächst fest, dass die erfolgte Abtretung der Ansprüche an die Klägerin wirksam sei und insbesondere ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz nicht vorliege. Hier kämen die Regelungen der Mietpreisbremse jedoch nicht zur Anwendung, da der Wiederaufbau der Wohnung einem Neubau gleichkäme, für den die Regelungen der Mietpreisbremse nicht anwendbar sind. Der Gesetzgeber hätte zwar vor allem „echte“ Neubauten hierbei im Blick gehabt. Gleichwohl sollte die Rechtsvorschrift nicht lediglich auf entsprechende Fälle beschränkt sein. Es können insoweit auch Räumlichkeiten erfasst sein, die durch umfassende bauliche Maßnahmen erst wieder als Wohnraum nutzbar gemacht werden. Maßgeblich wäre ein derart wesentlicher Bauaufwand, der zu neuem und zuvor nicht mehr vorhandenen Wohnraum geführt habe. Daher hätte das Landgericht nicht ohne weitere Feststellungen das Bestehen der Ausnahmeregelung verneinen dürfen. Das Landgericht habe in einem erneuten Verfahren konkret festzustellen, ob das Gebäude tatsächlich praktisch unbewohnbar war und erst die Baumaßnahmen zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit geführt hätten und daher das Objekt einem Neubau entspreche. Der Umstand, dass vorhandene Schäden eventuell bereits vom früheren Eigentümer zu vertreten seien, stünde der Anwendung der Ausnahmevorschrift nicht zwingend entgegen. Die Grenze liege hierbei auch bei einem unter Umständen existierenden rechtsmissbräuchlichen Verhalten und wäre insoweit noch zu klären.