Unzulässige Untervermietung mit Gewinnabsicht

Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23

Der Mieter hatte seine Zweizimmerwohnung während eines Auslandsaufenthalts ohne Erlaubnis für eine Nettokaltmiete von monatlich 962 Euro untervermietet. Er selbst zahlte jedoch lediglich 460 Euro. Unter Berücksichtigung der Regelungen zur Mietpreisbremse hätte die höchstzulässige Nettomiete allenfalls bei 748 Euro gelegen. Nach Abmahnung durch die Vermieterin erfolgte die ordentliche Kündigung und sodann Klage auf Räumung. Während das Amtsgericht Charlottenburg die Räumungsklage noch abgewiesen hatte, hatte die Vermieterin vor dem Landgericht Berlin Erfolg.

Der BGH bestätigt den Räumungsanspruch. Der Beklagte habe seine mietvertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt, da er die Wohnung ohne eine Untermieterlaubnis untervermietete. Ein Mieter könne zwar diese verlangen, soweit ausbildungs- oder berufsbedingt ein begrenzter Ortswechsel erforderlich ist. Hier sei der berechtigte Wunsch hinsichtlich einer Verringerung der zu tragenden Mietaufwendungen als berechtigtes Interesse anzusehen. Die Erzielung von Einnahmen, die über die wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, sei hiervon jedoch nicht umfasst. Auch seien die Interessen der jeweiligen Untermieter zu berücksichtigen, die vor unzulässig überhöhten Untermieten zu schützen wären. Vorliegend sei ein berechtigtes Interesse nicht gegeben, da die Untervermietung erkennbar mit einer Gewinnabsicht erfolgte, zumal die Aufwendungen des Beklagten nicht einmal die Hälfte der von der Untermieterseite verlangten Mietzahlungen ausmachten. Auch könne eine vermeintlich hochwertige Möblierung keine deutlich höhere Untermiete im Verhältnis zur gezahlten Miete im Hauptmietverhältnis rechtfertigen. Aufgrund vorliegender Gewinnabsicht käme es nicht darauf an, ob ein berechtigtes Interesse auf Untervermietung unter Umständen auch wegen eines Verstoßes gegen die Bestimmungen über die Mietpreisbremse zu verneinen wäre.