Vergleichsangebote bei Betriebskosten

Urteil vom 20. Mai 2026 VIII ZR 6/24

Die Vermieterin hatte für die Hausbetreuung einen umfassenden Vertrag mit einer Firma abgeschlossen und erhob die umlagefähigen Beträge im Rahmen der Betriebskostenab­rechnung. Die Mietenden einer Wohnung hielten diese Kosten für überhöht und machten für die Jahre 2017 und 2018 einen Schadensersatzanspruch geltend. Es liege nach ihrer Auffassung ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor, das die Vermieterseite zu berücksichtigen habe. Es hätten vorab entsprechende Vergleichsangebote eingeholt wer­den müssen. Nachdem das Amtsgericht der Vermieterseite Recht gab, kam das Landge­richt zur Auffassung, dass allein das Unterlassen der Einholung von Vergleichsangeboten einen automatischen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darstelle.

Der BGH konnte sich dieser Ansicht nicht anschließen. Die Vermieterseite sei zwar regelmäßig zu wirtschaftlichem Handeln verpflichtet, wobei auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten sei. Ein Verstoß hiergegen liege insbesondere vor, soweit Leistungen erkennbar zu überhöhten bzw. nicht marktgerechten Preisen bezogen würden. Allein die Tatsache, dass auf eine Einholung von Vergleichsangeboten verzichtet worden sei, führe jedoch nicht zu einem Verstoß gegen das Wirtschaftlich­keitsgebot. Es müsse vielmehr feststehen, dass die beauftragten Leistungen erkennbar zu überhöhten Kosten geführt haben und ein vergleichbarer Anbieter nachweislich zu einer nicht unwesentlichen Kostenersparnis beigetragen hätte. Für die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots trage jedoch jeweils die Mieterseite die Beweislast. Sie habe insoweit jeweils nachvollziehbar darzulegen, dass die abgerechneten Leistungen zu günstigeren Konditionen hätten erfolgen können. Auch bei umfangreichen Dienst­leistungen bestünde für die Mieterseite die Möglichkeit, über eine Belegeinsicht sowie eigener Recherchen einen Überblick zu gewinnen, ob die Kosten marktgerecht seien. Ein eventuell sich ergebender Schadensersatzanspruch wäre mieterseits in der einjähri­gen Einwendungsfrist nach Vorlage der Nebenkostenabrechnung zu erheben.