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Verwertungskündigung unwirksam – Hinweis auf Zweckentfremdungsgenehmigung fehlt
Verwertung allein genügt nicht – ohne Hinweis auf die nötige Zweckentfremdungsgenehmigung bleibt die Kündigung unwirksam.
Amtsgericht Hamburg- Altona, Urteil vom 14. Februar 2025, 318a C 56/23 Mitgeteilt von den Rechtsanwälten Steins & Schadendorff
Eine Mieterin wehrte sich erfolgreich gegen eine sogenannte Verwertungskündigung und damit die Beendigung ihres Mietvertrags. Die eingereichte Räumungsklage war aufgrund einer unwirksamen Kündigung nicht begründet. Die Vermieterseite hatte diese damit begründet, dass auf dem Grundstück befindende Gebäude abgerissen werden sollten. Im Anschluss sollte dort neuer Wohnraum gebaut werden. Es wäre dafür erforderlich gewesen, dass das Vorliegen einer zwingend notwendigen Zweckentfremdungsgenehmigung bereits im Kündigungsschreiben Erwähnung findet. Nach dem Hamburgischen Wohnraumschutzgesetz darf Wohnraum in Hamburg anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der zuständigen Behörden zugeführt werden. Der Abbruch von Wohnraum stellt daher eine sogenannte Zweckentfremdung dar, die genehmigungspflichtig ist.
Die Vermieterseite konnte sich zu Recht auch nicht auf die Tatsache berufen, dass die Mieträumlichkeiten baurechtlich nicht als Wohnraum zugelassen sind. Das Interesse der Mietparteien am Fortbestand des Mietverhältnisses überwog. Entscheidend war, dass das Gericht es als unzulässig ansah, Räume über Jahre zu Wohnzwecken zu vermieten und später genau dies als Kündigungsgrund zu nutzen. Würde dieser Umstand als berechtigtes Interesse ausreichen, könnten Vermietende bei nicht zugelassenem Wohnraum den Kündigungsschutz umgehen und jederzeit ordentlich kündigen. Die Ablehnung eines berechtigten Interesses auf der Vermieterseite muss daher jedenfalls dann gelten, wenn von Seiten der Baubehörden oder anderer öffentlicher Stellen keine konkreten Sanktionierungen aufgrund der Vermietung angedroht oder erfolgt sind.
Das Gericht stellt zu Recht klar, dass eine fehlende baurechtliche Genehmigung allein kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses begründet. Eine Kündigung zum Zweck der Verwertung setzt vielmehr voraus, dass eine rechtlich zulässige, ernsthaft verfolgte und wirtschaftlich nachvollziehbare Verwertungsabsicht besteht, die ohne Räumung nicht realisierbar ist. Hieran änderte auch die Tatsache nichts, dass die Vermieterin erst nach Abschluss des Mietvertrags durch den Erwerb des Grundstücks in die Rechte und Pflichten der Vermieterseite eingetreten war. Die Vermieterin hätte vielmehr vor dem Kauf des Grundstücks die rechtlichen Gegebenheiten prüfen lassen müssen.
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