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Was tun bei Mängeln?
Bei Mängeln wie Schimmel oder Heizungsausfall kann die Mieterseite eine Reparatur verlangen und die Miete mindern.
Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht wie vertraglich oder gesetzlich vorgesehen genutzt werden kann. Typische Beispiele sind Feuchtigkeitsschäden, defekte Heizungen oder verstopfte Abflüsse. Äußere Störungen wie Baulärm können als Mangel gelten. Für die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten ist nicht entscheidend, ob die Vermieterseite den Mangel verschuldet hat – entscheidend ist allein das Vorliegen eines Mangels, sofern die Mieterseite diesen nicht selbst verursacht hat
Mietminderung
Das zentrale Gewährleistungsrecht der Mieterseite ist die Mietminderung. Wird ein Mangel festgestellt, muss die Vermieterseite schriftlich informiert werden. Die Miete sollte „unter Vorbehalt“ gezahlt werden. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Bei unerheblichen Mängeln wie Haarrissen oder einer defekten Glühlampe im Flur, ist keine Mietminderung möglich, ein Anspruch auf Instandsetzung bleibt jedoch. Die Mietminderung kann ohne Zustimmung der Vermieterseite erfolgen. Die genaue Höhe und Dauer sollten nach rechtlicher Beratung festgelegt werden. Mietminderungstabellen bieten lediglich Orientierung. In Zweifelsfällen empfiehlt sich die Einschaltung eines Außendienstmitarbeiters zur Bewertung des Mangels.
Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn die Mieterseite den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder grob fahrlässig nicht erkannt hat. Wird trotz eines Mangels die volle Miete vorbehaltlos weitergezahlt, kann eine Rückforderung schwierig sein! Die Mietminderung bezieht sich auf die Bruttomiete, inklusive Heizkosten. Bei separaten Verträgen für Heizung, bei einer Gastherme, ist die Bruttokaltmiete maßgeblich. Das Minderungsrecht kann mietvertraglich nicht ausgeschlossen werden! Übersteigt der geminderte Betrag zwei Bruttomieten und besteht keine Einigung mit der Vermieterseite, droht eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands. Vor Erreichen dieser Grenze sollte rechtlicher Rat eingeholt und eine Klage auf Instandsetzung geprüft werden.
Die Mietminderung kann ohne Zustimmung der Vermieterseite erfolgen
Weitere Rechte der Mieterseite
Zurückbehaltungsrecht: Nach erfolgloser schriftlicher Aufforderung zur Mängelbeseitigung kann der Mieter einen Teil der Miete bis zur Beseitigung des Mangels zurückbehalten. Der zurückbehaltene Betrag muss angemessen sein.
Herstellungs- oder Reparaturanspruch: Der Vermieter ist verpflichtet, Mängel zu beseitigen. Der Mieter muss den Mangel anzeigen und eine Frist setzen. Bei Untätigkeit kann auf Mängelbeseitigung geklagt werden.
Selbstbeseitigungsrecht: Reagiert der Vermieter oder die Vermieterin nicht, darf der Mietende den Mangel selbst beheben lassen und die Kosten zurückfordern oder mit der Miete verrechnen. Voraussetzung ist eine vorherige Anzeige und eine angemessene Fristsetzung. Notwendige und angemessene Kosten werden erstattet.
Pflichten der Mieterseite
Der Mietende ist verpflichtet, jeden Mangel unverzüglich der Vermieterseite zu melden – auch bei Eigenverschulden. Unterbleibt die Meldung, kann der Mieter für Folgeschäden haftbar gemacht werden. Bei plötzlich auftretenden Schäden muss die Mieterseite alles Zumutbare zur Schadensminderung unternehmen, zum Beispiel Absperrhähne schließen und den Notdienst rufen.
Fristlose Kündigung: Bei schwerwiegenden Mängeln – Totalausfall der Heizung, Unbewohnbarkeit, massiver Schimmelbefall – kann nach Fristsetzung oder Abmahnung fristlos gekündigt werden. In solchen Fällen empfiehlt sich eine Begutachtung durch die bezirkliche Wohnungspflege oder durch einen Außendienstmitarbeiter.
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