Wie würden Sie entscheiden?

Die Fälle

1. Unwirksame Stromkosten

Der Vermieter überreichte dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung. In dieser wurde eine Position mit der Bezeichnung „Hausstrom“ abgerechnet. Der Mieter wollte den Betrag jedoch nicht begleichen und wurde sodann vom Vermieter auf Zahlung des Nachzahlungsbetrages verklagt. Hatte die Klage Erfolg?

2. Mischpositionen in der Abrechnung

Immer wieder finden sich in Abrechnungen Mischpositionen wie zum Beispiel „Hausmeister/Gartenpflege“. So auch in diesem Fall. In der Abrechnung wurden die Positionen „Warmwasser- und Rauchwarnmelderwartung“ zusammengefasst. Ist das rechtens?

3. Mülltrennung

Die Müllkosten sind im Abrechnungsjahr 2018 deutlich gestiegen, weil die Vermietung einen externen Mülldienstleister beauftragte und eine Nachsortierung des Mülls erforderlich wurde, damit der Müll vom Müllentsorgungsunternehmen abgeholt wird. Sind diese Kosten auf Mietende umlagefähig?

Die Urteile

Zu 1.: Nein, entschied das Amtsgericht Hamburg mit Urteil vom 3. März 2022 (48 C 320/20). Die Abrechnungsposition „Hausstrom“ ist formell unwirksam. Eine Betriebskostenabrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar und überprüfbar sein. Nach der Betriebskostenverordnung sind ausschließlich Stromkosten für die Beleuchtung umlagefähig. Die Bezeichnung „Hausstrom“ kann jedoch auch andere Stromkosten, etwa für Gemeinschaftsanlagen, enthalten. Dadurch entsteht eine intransparente und unzulässige Mischposition, die den formellen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nicht genügt.

Zu 2.: Nein, entschied das Amtsgericht Hamburg in seiner Entscheidung vom 26. Oktober 2022 (49 C 150/22). Die Betriebskostenabrechnung muss nach den Kostenarten gegliedert sein, die dem Mieter im Mietvertrag auferlegt wurden. Erfolgt die Umlage entsprechend der Betriebskostenverordnung, ist eine Differenzierung nach einzelnen Kostenarten erforderlich. Eine Zusammenfassung mehrerer Kostenarten führt zu einer formellen Teilunwirksamkeit der Abrechnung. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern grundsätzlich nicht umlagefähig sind (Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. Oktober 2022 – VIII ZR 117/21).

Zu 3.: Ja, entschied der Bundesgerichtshof in seinen Urteilen vom 20. September 2006 (VIII ZR 103/06) sowie vom 5. Oktober 2022 (VIII ZR 117/21). Die Kosten für einen externen Dienstleister, der die Müllbehälter regelmäßig auf ordnungsgemäße Mülltrennung kon­trolliert und bei Fehlbefüllung eine Nachsortierung vornimmt, sind als Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umlegbar.