Kündigung trotz Umbauten unwirksam

Beschluss vom 2. Dezember 2025 – VIII ZR 274/23

Die beklagte Mieterin bewohnt die Wohnung in Berlin bereits seit 1972. Mit Zustimmung der ursprünglichen Vermieter nahm sie erhebliche Umbaumaßnahmen im Bad beispiels­weise auch an der Elektrik vor. Im Jahr 2019 erwarb die Klägerin das Objekt und stellte 2021 fest, dass die Beklagte die Wohnung umfangreich umgebaut hatte, forderte den kompletten Rückbau und sprach gleichzeitig die fristlose sowie ordentliche Kündigung aus. Die weiteren baulichen Veränderungen seien ungenehmigt erfolgt. Die Beklagte hatte in den vergangenen Jahrzehnten die Wohnung tatsächlich nochmals grundlegend modernisiert und unter anderem im Badezimmer eine Trockenwand für den Einbau eines Hänge-WC erstellen lassen. In die Badezimmerwand wurden zudem schmale Fenster zum Tageslichteinfall eingesetzt. Ebenso wurde eine Trennwand zwischen Küche und Wohn­zimmer entfernt sowie Elektro- und Wasseranschlüsse neu verlegt. Die Klage blieb in den Vorinstanzen erfolglos.

Der BGH hielt sich für nicht zuständig, da die Angelegenheit nicht von grundsätzlicher Bedeutung sei. Das Landgericht habe jedoch rechtsfehlerfrei festgestellt, dass die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen unwirksam seien. Der Klägerin sei eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar gewesen. Neben den mit Billigung der damaligen Vermieterin erfolgten Umbauten seien auch die fortlaufenden Erneuerungen und Reno­vierungen jeweils auf Kosten der Beklagten erfolgt. Insofern sei auch die Erneuerung des Badezimmers im Jahr 2021 nicht als eine unerlaubte Eigentumsveränderung, sondern als Austausch selbstgeschaffener Einbauten zu bewerten. Auch würde nicht jede ungenehmigte Maßnahme einen sofortigen Rückbauanspruch auslösen. Zudem seien der Einbau einer Tro­ckenbauwand, die Herstellung eines Tageslichteinfalls im Badezimmer sowie eine modernere Sanitärausstattung grundsätzlich als Modernisierung zu werten, die den Wohnwert erhöhte. Der Klägerin sei daher zuzumuten, ihren Rückbauanspruch bis zum Mietende zurückzustel­len. Eine Kündigung wäre daher unverhältnismäßig. Dies gelte auch für die Herstellung einer offenen Küche, die zwar als „Geschmackssache“ zu bezeichnen sei. Auch hier bliebe es jedoch bei dem ohnehin bestehenden Rückbauanspruch bei Ende der Mietzeit.