Titelstory: Plötzlich wohnungslos

Während eines Kurzurlaubs verlor Daniela Hochmann ihre Wohnung in der Bellevue in Winterhude. Als die 49-Jährige nach Hause kommen wollte, waren die Schlösser ausge­tauscht, und ihr gesamtes Hab und Gut war verschwunden. Das Oberhaupt ihrer Vermieterfamilie hatte es an einen ihr unbekannten Ort bringen lassen, wie sie später erfuhr. Er sagte, ihre Abwesenheit betrachte er als endgültigen Auszug. Eine Nachmieterin sei bereits in der Wohnung.

„Kalte Räumung“ nennen Mietrechtsexperten diese Form der rabiaten Entmietung. Sie verstößt gegen zahl­reiche Straf- und Zivilgesetze. Wer auf Vermieterseite so handelt, riskiert eine strafrechtliche Verurteilung. Dazu kommen mögliche Schadensersatz- und Schmer­zensgeldzahlungen vor den Zivilgerichten. Eigentlich können Wohnungen nur geräumt werden, wenn es einen gültigen Räumungstitel gibt. Dafür müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein: Die Vermieterseite muss das Mietverhältnis gekündigt haben, erst dann kann sie Räumungsklage erheben. Erkennt das Gericht den Räumungsanspruch an, gibt es ein entsprechendes Urteil. Dieses muss rechtskräftig sein. Legal wäre es auch, wenn beide Seiten vor Gericht einen Vergleich schließen, in dem die Mieterseite der Räumung zustimmt. Eine legale Räumung kommt also niemals plötzlich.

„Ich war total geschockt und hätte nie damit gerechnet, dass so etwas mitten in Deutschland möglich ist“, erinnert sich Daniela Hochmann, die eigentlich anders heißt, an die Räu­mung ihrer Wohnung. Für sie begann damit ab September 2016 eine traumatische Zeit. Sieben Jahre hatte sie zuvor in ihrer Wohnung gelebt. Das Mietverhältnis bestand aus vier befristeten Mietverträgen nacheinander, ein sogenannter Kettenmietvertrag, und sollte am 31. August 2016 enden.

Kettenmietverträge sind nach Auffassung von Mietrechts­experten rechtswidrig. Hochmanns Mietvertrag lief dement­sprechend weiter, wie auch die Beratung beim Mieterverein ergab. Die Vermieterseite hätte ihr demnach kündigen müssen. Doch Hochmann hatte nie eine Kündigung erhal­ten. Und selbst im Falle einer Kündigung hätte sie dem Mieterverein zufolge gute Aussichten gehabt, einen Prozess zu gewinnen und in ihrem Zuhause bleiben zu dürfen.

„Mit der Wohnung wurde mir über Nacht mein Zuhause genommen und die Basis, um mein privates und berufliches Leben zu gestalten“, sagt Hochmann. Sie versuchte, ihre Wohnung und persönlichen Sachen wieder zu bekommen. Vergeblich. Die von Hochmann gerufenen Polizeibeamten zogen wieder ab, als der Älteste der Vermieterfamilie ihnen energisch klar machte, hier handele es sich um eine rein zivilrechtliche Angelegenheit. Hochmann musste zunächst ganz neu anfangen: einen Laptop kaufen, sich organisieren, einen Anwalt einschalten.

Auf dem Zivilrechtsweg schien Hochmann zunächst Erfolg zu haben: Beim Amtsgericht St. Georg erwirkte ihr Rechtsanwalt im Oktober 2016 eine einstweilige Verfügung auf Wiedereinräumung der Wohnung und Rückgabe ihres Besitzes. Doch die Vollstreckungsurkunde konnte dem Sohn der Vermieterfamilie, der im Miet­vertrag als Vermieter fungierte, nicht zugestellt werden.

Nach zwei Monaten bei Freunden konnte Daniela Hoch­mann übergangsweise in eine andere Wohnung einziehen. „Ich kam dort etwas zur Ruhe. Allerdings hatte ich weiter die Angst, meine persönlichen Sachen nicht mehr wie­der zu bekommen“, erzählt sie. Besonders unerträglich war für sie auch der Gedanke, dass Fremde Zugriff auf alle ihre privaten Unterlagen, Briefe und Fotos hatten. Erst nach 14 Monaten erhielt sie von einer Anwalts­kanzlei die Nachricht, sie könne ihr Hab und Gut aus einer Lagerhalle abholen. Ihr Hausstand war offenbar in großer Eile in 70 Kartons gepackt worden. „Alles war völlig durcheinander. Vieles war beschädigt und einiges fehlte“, sagt sie. Sie brauchte mehrere Monate, um die Gegenstände zu ordnen und eine genaue Schadensliste für das Gericht zu erstellen.

Strafrechtlich wurde nur der Familienälteste belangt. Ihm wurde vom Amtsgericht St. Georg eine Einstellung des Verfahrens gegen Zahlung von 15.000 Euro angeboten. Er zahlte nur 10.000 Euro an Hochmann, sodass die Einstel­lung des Verfahrens nicht wirksam wurde. Mittlerweile ist der Familienälteste verstorben, Hochmann wird die ausstehenden 5.000 Euro nicht mehr bekommen.

Zivilrechtlich ist das rabiate Vorgehen für die Vermieter­seite bislang folgenlos geblieben. Hochmanns Anwalt Christian Putschäw hatte zwei Versäumnisurteile gegen den Vermieter erstritten. Es ging unter anderem um die Zahlung von 5.000 Euro Schmerzensgeld und höheren fünfstelligen Schadensersatz. Beide Versäumnisurteile wurden vom Amtsgericht St. Georg aufgehoben. Die Ansprüche seien verjährt. Wie sich herausstellte, wurden vom Gericht Akten in einem Verfahren vernichtet, die nicht vernichtet werden dürfen. „Bis ich meine Mandan­tin kennengelernt habe, habe ich es nicht für möglich gehalten, dass in dieser Stadt mit einem Mieter, der kalt geräumt wird, so umgegangen wird. Und dass es sanktionsfrei passiert“, kommentiert Christian Putschäw die Situation seiner Mandantin. Auch die Monatsmiete von 2.100 Euro für September 2016 und die Kaution von 4.200 Euro hat Hochmann nie zurückbekommen.

Doch Daniela Hochmann gibt nicht auf. Sie hat Berufung gegen die Urteile des Amtsgerichts St. Georg eingelegt. „Ich habe die Hoffnung, dass die Justiz den Fall in der nächsten Instanz vernünftig bearbeitet, indem sie Fakten überprüft und zu einem angemessenen Urteil kommt,“ sagt sie. Mittlerweile geling es ihr außerdem, die Ereignisse von damals aus ihrem heutigen Leben herauszuhalten. Nur wenn ein Schreiben vom Gericht kommt oder sie mit ihrem Anwalt spricht, denke sie noch daran. Die gesetzes­widrige kalte Räumung und die Verhandlungen darüber stellen auch mit einem Abstand von zehn Jahren einen außergewöhnlichen Fall dar. Während kalte Räumungen oft im Verborgenen stattfinden, war das Vorgehen der Vermieterseite in Hochmanns Fall so rabiat, dass fast alle Hamburger Medien darüber berichteten.

Sehr viel häufiger verlieren Mieterinnen und Mieter auf legalem Wege ihre Wohnung. Die Folgen sind heftig, wie Marie-Sol Gersch von der Bundesarbeitsgemein­schaft Wohnungslosenhilfe (siehe Interview Seite 12) sagt: „Wohnungslosigkeit ist die extremste Form sozialer Ausgrenzung.“ Sie bedeutet Ausgrenzung am Wohnungs­markt, aber auch eine Ausgrenzung bei Erwerbsarbeit, medizinischer Versorgung, Bildung und anderen Formen gesellschaftlicher Teilhabe. „Es ist zum Beispiel oftmals schwieriger, einen neuen Job zu finden, wenn man keine feste Adresse hat.“ Sie fordert, dass Zwangsräumungen in die Wohnungslosigkeit gesetzlich ausgeschlossen werden. Etwas Vergleichbares gab es in Spanien, wo Räumungen im Zuge der Corona-Pandemie zwischen 2020 und Ende 2025 vollständig ausgesetzt wurden. Oder in Frankreich, wo Mietende traditionell in der „Winterruhe“ zwischen 1. November und 31. März vor Zwangsräumungen geschützt sind. Gersch verlangt außerdem, dass angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung stehen müsse, bevor eine Zwangsräumung durchgeführt wird.

Auf dem angespannten Hamburger Wohnungsmarkt ist es besonders schwierig, ein neues Zuhause zu finden. Olga Fritzsche, sozialpolitische Sprecherin der Hamburger Links­fraktion, verdeutlicht: „Eine Zwangsräumung ist für viele Menschen der Startschuss in eine jahrelange Obdachlosig­keit.“ Auf den Wartelisten für eine städtische Unterkunft in Hamburg stehen 1.300 Haushalte als „Wohnungsnotfälle“.

Eine Anfrage der Linken in der Bürgerschaft ergab, dass in Hamburg im vergangenen Jahr 1.142 Zwangsräumungen gezählt wurden. 270 davon gingen von der städtischen SAGA als Vermieterin aus. 2024 lag die Zahl bei 1.201 Haushalten, die zwangsgeräumt wurden. 247 von ihnen waren Mieter bei der SAGA.

Eine Zwangsräumung kann massive gesundheitliche Folgen für Mieterinnen und Mieter haben – bis hin zum Suizid. Wie es dazu kommen kann, weiß Michael Selk, der als Rechtsanwalt in Hamburg Betroffene vertritt. Meh­reren von ihnen wurde von einem Facharzt bescheinigt, dass aufgrund einer psychischen Erkrankung die Gefahr eines Suizids besteht, wenn sie aus ihrer Wohnung aus­ziehen müssen, geräumt werden oder ein Räumungsurteil ergeht. Trotz dieser Gefahr komme es immer wieder vor, dass ein Räumungsvergleich geschlossen wird. Das heißt, dass Vermieter- und Mieterseite Zeitpunkt und Umstände für die Räumung festlegen. Doch Rechtsanwalt Selk sieht das kritisch: „Meine persönliche Meinung ist, dass ich diesen Vergleich im Regelfall nicht schließen darf. Weil es diese Fälle gibt, in denen sich Mieter beim Auszug umbringen.“ Er befürchtet, dass auch einer seiner ehemaligen Mandanten vor einigen Jahren nach einem Räumungsvergleich Selbstmord begangen hat. „Das hat mich damals sehr erschüttert. Ich habe die Zeitung aufgeschlagen und darin stand die Todesanzeige meines ehemaligen Mandanten“, so Selk. Er habe versucht, die Akte zu rekonstruieren und festgestellt, dass es zeitlich mit der Räumung zusammenpasste.

Dass es sich dabei nicht um Einzelfälle handelt, beschreibt die Berliner Psychotherapeutin Andrea Wiedemann in der Zeitschrift MieterEcho. Dort ging es um den Musiker Peter Hollinger. Er hatte sich drei Jahre lang gegen eine Eigenbedarfsklage gewehrt und dann 2021, wie von ihm angekündigt, Suizid begangen. Betroffene befinden sich in einer „existenziellen Notlage“, so Psychotherapeutin Wiedemann. Sie zitiert eine schwedische Studie von 2015. Darin heißt es, die Wahrscheinlichkeit eines Suizids steige nach Androhung oder Durchsetzung einer Zwangsräumung um das Vierfache.

Selk erlebt, dass viele Richter in der mündlichen Verhandlung Druck aufbauen, weil sie das Verfahren per Vergleich ohne Urteil beenden wollen. „Das halte ich für problematisch“, betont Selk. Bei einem Vergleich protokolliert das Gericht lediglich den Willen der Parteien. „Und der Wille des Mieters ist relativ, wenn mein Mandant im Termin sitzt und ohnehin psychisch belastet ist. Dann sagt er zu allem ja, was ich sage. Ich weiß nicht, ob ich seinen wahren Willen erwische.“ Mit Beiträgen in Fachzeitschriften und Vorträgen will er seine Kollegen und Kolleginnen für dieses Thema sensibilisieren.