Tauschen, teilen, untervermieten

Bezahlbarer Wohnraum in Hamburg ist knapp. Weil der Neubau die Nachfrage nicht befriedigen kann, liegt die Suche nach „unsichtbarem Wohnraum“ und „versteckten Wohnraumreserven“ nah. Während Potsdam derzeit eine Wohnraumagentur aufbaut, um dieses Potenzial zu akti­vieren, kommt Hamburg auf der Suche nach ungenutzter Wohnfläche nur schleppend voran.

Eine Möglichkeit, bestehenden Wohnraum besser zu nutzen, ist der Wohnungstausch. Reinhard Barth hat diesen Schritt gewagt: Der promovierte Historiker tauschte im Sommer 2022 seine Dreieinhalb-Zimmer- Wohnung gegen eine kleinere Wohnung im selben Haus – und lebt nun auf zwei Zimmern. „Meine Wohnung hat Leon, mein Patenkind, übernommen“, sagt Barth. Der 82-Jährige zog 1970 als studentischer Hausbesetzer in die Jugendstilvilla an der Haynstraße/Hegestraße in Eppendorf ein. Gemeinsam mit seinen Mitstreitern sorgte er für Aufsehen, als das berühmt-berüchtigte Haus mit seinen heute 22 Wohnungen durch einen clever konstruierten Mietvertrag für Spekulanten unat­traktiv wurde. „Anfangs waren wir zu viert, als WG. Nach anderthalb Jahren waren wir nur noch zu dritt, seit 1990 nur noch zu zweit, seit 2016 war ich allein“, erzählt Barth über seine alte Wohnung, in der nun sein Patenkind mit vierköpfiger Familie lebt. Der größeren Wohnung trauert er nicht nach.

Laut Deutschem Mieterbund leben 15,5 Prozent in Deutschland in zu großen Wohnungen, die nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passen. Gleichzeitig steigt vor allem in Großstädten die Zahl der Singlehaushalte. In Hamburg gibt es laut Statistikamt Nord mehr als 50 Prozent Einpersonenhaushalte. Während 1970 pro Kopf durchschnittlich 24,3 Quadratmeter Wohnfläche genutzt wurden, sind es heute 38,7 Quadratmeter. Statistisch teilen sich in der Hansestadt seit Jahren lediglich 1,8 Personen einen Haushalt.

In Potsdam hilft nun ein „Wohnraumreferent“ Menschen dabei, passenderen Wohnraum zu finden. Oberbürgermeis­terin Noosha Aubel (parteilos) hat sich zum Ziel gesetzt, versteckte Wohnraumreserven nutzbar zu machen und berief mit Ökonom Daniel Fuhrhop (siehe auch Interview) einen anerkannten Experten für das Aufspüren dieser Flächen. „Meine Aufgabe besteht im Aufbau einer Wohn­raumagentur, die diejenigen Menschen unterstützen soll, die von sich aus sagen, dass sie einzelne Zimmer oder Etagen nicht benötigen und die offen dafür sind, diese anders zu nutzen – was dann denjenigen hilft, die Wohnraum suchen“, skizziert er sein Jobprofil. Hamburgs Mieter­vereinschef Rolf Bosse hält die Potsdamer Initiative für einen wichtigen Schritt: „Wir begrüßen den Vorstoß, eine eigene Stelle zu schaffen, die sich mit versteckten Wohn­raumreserven beschäftigt.“ Hamburg verfüge zwar über die 2019 eingerichtete, für den Wohnraumtausch zuständige „Koordinierungsstelle Wohnungswechsel“, deren Bemühun­gen seien „leider nur mäßig erfolgreich“, bedauert Bosse. Die Einrichtung richtet sich an Mieterinnen und Mieter, die sich räumlich verkleinern möchten, insbesondere an ältere Menschen über 60 Jahre, die in großen Wohnungen leben und in ein kleineres, passenderes Zuhause umziehen wollen. Die Zwischenbilanz ist ernüchternd: Auf Anfrage des MieterJournals nennt eine Sprecherin der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) „vier Wechsel seit Etablierung der Stelle“, die „nachgewiesen“ seien. Eine Senatsantwort auf eine 2025 gestellte CDU-Anfrage ergab, dass die Stelle in sechs Jahren überhaupt nur „36 konkrete Wohnungsgesuche“ bearbeitet hat.

Fuhrhop zeigt auf, wie sich bestehender Wohnraum durch soziale Programme besser nutzen ließe. Nach seinen Berechnungen könnten so jährlich bundesweit rund 100.000 Wohnungen mobilisiert werden – etwa die Hälfte des heutigen Neubauvolumens. Im Mittelpunkt stehen dabei vor allem Beratungsangebote für ältere Eigen­tümerinnen und Eigentümer, die nach dem Auszug der Kinder allein in zu groß gewordenen Häusern leben und den vorhandenen Platz besser nutzen möchten – etwa durch Untervermietung, Wohnungsteilung oder einen Umzug in kleinere Wohnungen.

Neben dem Aufspüren ungenutzten Wohnraums will Fuhrhop den Wohnungstausch und neue Formen des Zusammenlebens forcieren: „Wohnraum für junge Leute schafft auch das Modell ‚Wohnen für Hilfe’: junge Men­schen ziehen zu älteren und helfen zum Beispiel beim Einkaufen oder im Garten.“ Für Hamburg rechnet Fuhrhop vor: Wenn man die Zahlen aus einem Erfolgsmodell in Brüssel als Vorbild nehme, könnten in der Hansestadt 500 junge Menschen zu einem Bruchteil der Neubaukosten mit Wohnraum versorgt werden. Bisher gibt es keine Vermittlungsstelle von „Wohnen für Hilfe“ in Hamburg.

Für dieses Modell fühlt sich Monika Peters (Name geän­dert) aus dem Stadtteil Rothenbaum zu jung, doch ein Wohnungstausch käme theoretisch für sie infrage. Die 64-Jährige lebt seit 1989 zur Miete in einer Altbauwohnung – zuerst zusammen mit ihrem Lebensgefährten und einem Freund in einer WG, später alleinerziehend mit ihrem Sohn, heute allein. Für die auf 155 Quadratmeter verteilten 5,5 Zimmer zahlt sie aktuell rund 1.800 Euro inklusive Betriebskosten. Seit 20 Jahren vermietet sie ein möbliertes Zimmer unter, um die Mietkosten zu stemmen. „Früher war das Geld ,Nice-to-have’, heute bin ich wegen der schlechten Auftragslage darauf angewiesen“, sagt die freiberufliche Mediendesignerin. In drei Jahren geht sie in Rente, dann ist das Geld noch knapper. Was dann? „Man könnte in der Wohnung, wie früher, zu dritt leben.“ Die zweite Option wäre ein Umzug. „Mit weniger Platz würde ich klarkommen, wenn ich mein Arbeitszimmer nicht mehr benötige“, sagt Peters, „ich kann mir aber nicht vorstellen, in abgelegenere Stadtteile zu ziehen und für die neue Woh­nung womöglich fast genau so viel zu zahlen wie heute als Untervermieterin.“ Also bleibt sie vorerst.

Auch Hamburgs größte Vermieterin, die städtische SAGA, beschäftigt sich nach eigenen Angaben mit dem Thema Wohnungstausch. „Ein Wohnungstausch oder -wechsel innerhalb des Bestands der SAGA Unternehmensgruppe ist grundsätzlich möglich“, sagt Sprecher Gunnar Glä­ser und skizziert zwei Optionen: „Bei einem indirekten Wohnungstausch erhalten wechselwillige Bestandsmie­ter ein Wohnungsangebot auf Basis ihrer persönlichen Anforderungen an die neue Wohnung. Bei einem direkten Wohnungstausch tauschen zwei Bestandsmieter unter­einander ihre jeweiligen Wohnungen unter Beteiligung der SAGA direkt.“ So konnten von 2019 bis 2025 jährlich jeweils rund 650 Mieterhaushalte in eine für sie passende Wohnung ziehen.

Was beim Großvermieter SAGA mit rund 140.000 Woh­nungen im Bestand leidlich funktioniert, komme bei der 4.000 Mitglieder zählenden Hamburger Lehrerbau Woh­nungsgenossenschaft „fast nie, vielleicht einmal im Jahr“ vor, so Vorstandsmitglied Martin Siebert. Mitglieder können sich über die Vermietungsplattform Immomio für eine Wohnung und auch für einen Wohnungstausch innerhalb der Genossenschaft bewerben. Trotz des Angebots, den bisherigen Quadratmeterpreis beim Wohnungstausch zu behalten, sei der Erfolg „minimal“, bedauert Siebert.

Herbert Oske setzt auf die Umzugsbereitschaft von zumindest einigen Hamburgern. Der Rentner hat darüber nachgedacht, wie sich sein für ihn und seine Frau inzwischen viel zu groß gewordenes Haus sinnvoll weiter nutzen ließe – und möchte nun Hamburger Seniorin­nen und Senioren einen Umzug aufs Land schmackhaft machen. Der 88-jährige frühere Grundschullehrer lebt mit seiner Frau (86) im ostfriesischen Wiesmoor in einem 200 Quadratmeter großen „komfortablen Haus“ und sucht Mitbewohner. Miete pro Person: 625 Euro warm.

Er möchte das Haus in eine Wohngemeinschaft mit vier Rentnern umwandeln, alle gleichberechtigt, jeder mit eigenem Zimmer, das gesamte Haus und der Garten werden von allen geteilt. Sein Angebot an Interessierte: „Einen Monat, bis aufs Essen, kostenlos bei uns wohnen und die Wohnung in Hamburg behalten, damit man, falls die Umstände hier nicht zusagen, wieder seine Wohnung hat.“ Mit etwas Toleranz könne man so gemeinsam alt werden, meint Oske. Die Wohnungsnot in Hamburg war Ausgangspunkt für seine Idee, Wohnraum anzu­bieten. „Wäre schön, wenn es klappt und in Hamburg eine Wohnung leer würde.“ Interessierte können an briefe@mieterjournal.de schreiben.

Wer in der Hansestadt Ähnliches vor hat und ein Zimmer oder eine Einliegerwohnung an Seniorinnen und Senioren, Geflüchtete oder aus beruflichen Gründen Zugezogene vermieten will, aber wegen der Unwägbarkeiten zaudert, für den hat der Wohnwendeexperte Fuhrhop einen Tipp: „Wenn private Vermieterinnen und Vermieter Wohnraum bereitstellen wollen und sich dabei Sicherheit durch eine Begleitung des Mietverhältnisses wünschen, können sie sich in Hamburg an Lawaetz wohnen&leben wenden oder an Housing First.“ Beide Einrichtungen vermit­teln Mieter mit besonders dringendem Bedarf, wobei die Miete zwar begrenzt ist, aber dafür wird das Miet­verhältnis begleitet, es ist also ein „sicheres Vermieten“. Dahinter steckt die Idee, auch jene Eigentümerinnen und Eigentümer wieder zum Vermieten zu bewegen, die sich nach schlechten Erfahrungen zurückgezogen haben oder leerstehenden Wohnraum aus Sorge vor Problemen nicht anbieten. Durch Mietgarantien und eine Betreuung des Mietverhältnisses erhalten Vermieter zusätzliche Sicher­heit, während zugleich dringend benötigter Wohnraum wieder auf den Markt kommt – insbesondere für Menschen mit besonderem Unterstützungsbedarf.

Auch beim Wohnungstausch gibt es erfolgreiche Vorbilder – allerdings bislang vor allem im europäischen Ausland. In Österreich, Schweden und den Niederlanden ist das Recht auf Wohnungstausch bereits gesetzlich verankert: Wenn Mieterinnen und Mieter aus nachvollziehbaren Gründen tauschen möchten, muss die Vermieterseite zustimmen. Nach Einschätzung des Mietervereins schei­tert ein direkter Wohnungstausch in Deutschland häufig genau an dieser Stelle, weil viele Vermietende die Gele­genheit nutzen, bei einer Neuvermietung höhere Mieten oder Indexklauseln durchzusetzen. Eine klare gesetzliche Regelung könnte hier Abhilfe schaffen.